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Para proprietários e imobiliárias
A garantia que existe de verdade
No dia da assinatura, todo contrato tem garantia. Três anos depois, ninguém sabe se ela ainda existe.
Por que conferir
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) prevê como garantias a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E o fato de o contrato ter, ou não, uma garantia vigente muda o caminho de uma futura cobrança — por isso é o primeiro ponto que o advogado vai perguntar.
Fiança
O fiador ainda tem o imóvel indicado? A matrícula está livre? Ele continua vivo, capaz e sem pedido de exoneração? Fiança existe no papel e vale pelo patrimônio de quem a deu.
Seguro fiança
A apólice está vigente? A renovação acompanha o contrato? O valor segurado acompanha o aluguel reajustado?
Caução
Onde está depositada? O valor ainda corresponde ao que foi combinado? Quem tem o comprovante?
Um ponto que se aprende tarde. Há decisões judiciais que tratam a fiança claramente insuficiente como se o contrato não tivesse garantia. Ou seja: a fiança de um fiador que já não tem patrimônio pode não servir nem para garantir, nem para o que se esperava dela. Saber disso antes do atraso permite ao proprietário conversar com o seu advogado sobre substituição da garantia enquanto a relação ainda está boa.
A pasta pronta
Quando a locação precisa ir para o advogado, o que ele pede é sempre o mesmo. A gente mantém, para cada contrato, uma pasta completa e atualizada:
- Contrato de locação e todos os aditamentos, com assinaturas
- Documento da garantia e o resultado da última conferência
- Histórico de pagamentos mês a mês, com comprovantes
- Avisos de cobrança enviados, com data e canal
- Laudos de vistoria de entrada e, quando houver, de saída
- Calendário de reajuste e índice aplicado
- Matrícula do imóvel e, quando feita, a averbação do contrato
Pasta organizada não ganha ação, mas encurta o tempo entre a decisão e o protocolo — e evita que um documento faltando atrase tudo.
Averbação do contrato
Para contratos longos, averbar a locação na matrícula do imóvel é um trâmite de cartório com efeitos que interessam a quem vende e a quem compra imóvel alugado. A gente organiza a documentação e o trâmite; a decisão de averbar, e a redação de cláusulas como a de vigência em caso de venda, são do seu advogado.
Onde a gente para. Conferir e organizar é trabalho administrativo. Decidir se uma garantia é suficiente para uma ação, exigir substituição com base no contrato ou redigir aditamento é trabalho de advogado, contratado por você.